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美的置业获370亿并购贷授信,将重点投25个大中城市

来源:未知 浏览数量: 日期:2022-08-02 15:37
html模版美的置业获370亿并购贷授信,将重点投25个大中城市

在民营房企信用急遽收缩的2021年,有大股东提供无形背书的美的置业(3990.HK)过得相对安稳,仍具备较好的融资能力。

“去年下半年行业出现危机的时候,银行的资源是非常紧张的,但是我们的开发贷一直是非常充裕的,”3月28日,美的置业执行董事兼首席财务官林戈在2021年度业绩发布会上表示,“而且,我们也是最早恢复了按揭额度的。”

这也使得美的置业在2021年财务指标得到改善。据披露,截至2021年末,其持有现金总量约342亿元,同比增长28%;有息负债较上年下降4%至563亿元;同时,2021年内新增有息负债融资成本为4.63%,同比下降了28个BP。

三道红线方面,净负债率从2020年末的超79%进一步降至46.3%;剔除受限资金后的现金短债比为1.7倍;扣除预收款后的资产负债率下降至72.1%,仍超过红线要求。“我们计划在2022年三道红线指标全部转绿。”美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示。

据王全辉介绍,2022年第一季度,美的置业已经通过了50亿元的中票审批,已经成功发行了15亿元的中票,票息4.5%。“同时与建行合作了220亿元的开发并购贷,以及农行、交行、招行等签约了220亿元、190亿元、120亿元的并购贷以及按揭专项贷款。”王全辉说。其中,用于并购的专项融资额度共约370亿元。

在谈及会选择哪些项目收并购时,美的置业执行董事兼总裁郝恒乐表示,将主要着眼于自己合作的项目,特别是合作方出现了一些问题,使得项目运行不是那么顺利的。据介绍,从去年第四季度起至今,美的置业共进行了13个项目的股权收购,交易净对价约17亿元。

这个过程中,也伴随着选择。“有一些合作项目也会退出,”郝恒乐表示,“我们最近收购的南京、长沙、重庆、天津的项目,都是相对城市量级比较高的,同时也退出了广西柳州、湖南岳阳等一些低量级城市的项目。”

这一调整方向也与美的置业近年来向高能级城市聚焦的策略相符。王全辉表示,2019年以来,美的置业持续进行换仓,推进低量级城市的出清,回归长三角、大湾区及一二线、强三线城市。

中信证券研报显示,2019年时,美的置业在长三角及珠三角区域的新增土储合计占比约为58%。截至2021年末,两个区域的新增土储占比提升至72%。

在美的置业共约4952万平方米的总土储中,二线及以上城市土地储备提升至60%;以长三角、大湾区组成的深耕经济区土储占比超50%。

经营策略的调整在销售表现上也得到了显现。2021年,美的置业实现合约销售额约1371亿元,同比增长约9%,深耕经济区销售占比达到了67%,长三角、大湾区分别贡献销售额674亿元、249亿元。

不过,腾笼换鸟带来的不止是更大的流量,还有热点区域带来的土地成本走高,进而对盈利能力的削弱。2018年-2020年,美的置业的毛利率从32.7%一路走低至22.2%,截至2021年末,这一指标则减少3.9个百分点至18.3%。同期,净利润率也从2018年的10.9%降至当前的7.2%。

截至2021年末,美的置业归属股东的核心净利润则同比下降9.5%至约38.98亿元。“房地价挤压,盈利能力下降是公司业绩同比小幅下降的主要原因。”中信证券研报指出。

克而瑞研究中心此前也针对美的置业盈利水平的下降指出,主要是由于2018年至2019年拿地项目的结转,以及随着其布局城市能级的提升,土地成本走高所致。2021年中期业绩会上,美的置业管理层也提及高价地结转对毛利率带来的影响。

“市况调整加结算部分盈利能力的下降,预计还会在2022年影响公司的盈利能力。”中信证券预计。

值得一提的是,与诸多房企的发展路径相仿,美的置业此前也多通过合作的方式冲击更大的规模,ca亚洲城手机版,使其一直存在权益占比不够高的情况。

以克而瑞销售数据粗略计算,2016年-2020年,美的置业的全口径销售排名从78名晋升至33名,销售规模从约213亿元快速增长至1371亿元;同期,其权益销售额从约211亿元增长至912亿元,权益比从超99%降至约66.5%。

在2021年中期业绩会时,美的置业管理层也曾明确表示,“基于这几年的合作模式,2018年-2020年,我们会计收入的权益比例也呈下滑的趋势”,“因为过去两年我们的拿地的销售权益占比应该是在60%~65%左右,未来两年我们的会计收入权益比例应该会在70%的水平。”

被稀释的利润也使得美的置业将提高项目权益占比提上了日程。“通过升级换仓逐步退出低量级城市,聚焦29个根据地城市,提升拿地的权益比,降低合作项目的数量。”王全辉表示,“2022年目标的权益占比达到75%。”

郝恒乐强调,美的置业未来会把拿地投资比控制在销售回款的40%,同时要减少合作,控制“1+1不大于二”的合作,慎重选择合作对象,提升自操盘的比例。

“通过城市的升级以及项目的聚焦,包括提升权益比例,提高我们自己操盘项目的比例,也会使我们的费率和利润率得到改善。”郝恒乐提及,未来还会继续推进一些合作项目的收购和股权置换,主要是为了项目推进更加顺利,提升项目的权益占比。

据美的置业业绩报告披露,2021年全年,其实现营业收入737.03亿元,同比大增约40.4%;毛利同比增长15.8%至134.95亿元;核心净利润同比增长13.6%至54.57亿元。

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文章作者

郑娜

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